Il modo di viaggiare e di abitare è cambiato. Ci si sposta di più, per lavoro e per turismo, e si cercano soluzioni abitative diverse da quelle tradizionali: meno spazio, meno tempo, più servizi.
Gli affitti brevi hanno intercettato questo cambiamento, rivoluzionando il mercato turistico – ma portando con sé anche aree di scarsa trasparenza, irregolarità e, in alcuni casi, vera e propria evasione fiscale.
Per questo motivo, negli ultimi anni il legislatore è intervenuto più volte per dare ordine alla materia: prima con il regime fiscale delle locazioni brevi, poi con il Codice Identificativo Nazionale (CIN), e infine — con la Legge di Bilancio 2026 — con una stretta sui criteri che distinguono la locazione “privata” da quella “imprenditoriale”. In questo articolo proviamo a fare ordine, in termini semplici, su cosa è cambiato e su cosa serve sapere oggi per essere in regola.
Cosa si intende per “locazione breve”
La definizione di riferimento è quella dell’articolo 4 del Decreto-Legge n. 50 del 2017. Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che abbiano queste caratteristiche:
- durata non superiore a 30 giorni;
- possono includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali;
- sono stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
- possono essere conclusi direttamente oppure tramite intermediari immobiliari o gestori di portali telematici (Airbnb, Booking e simili).
Rientrano nella stessa disciplina anche i contratti di sublocazione e i contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario, se presentano le medesime caratteristiche.
I servizi accessori: cosa è compatibile e cosa no
Un punto spesso sottovalutato da chi gestisce un appartamento su piattaforme come Airbnb: i servizi accessori ammessi nella locazione breve sono limitati a fornitura di biancheria, pulizia, e — in genere — Wi-Fi e aria condizionata. Non sono invece compatibili servizi di tipo alberghiero come colazione, somministrazione di pasti, noleggio auto, guide turistiche o interpreti. Un host che offre questo tipo di servizi rischia la decadenza dal regime fiscale di favore e l’applicazione della normativa più rigorosa prevista per le strutture ricettive vere e proprie.
Il CIN: cos’è e perché è stato introdotto
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato istituito dall’articolo 13-ter del Decreto-Legge n. 145 del 2023, convertito con modificazioni dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191. È un codice alfanumerico univoco, assegnato dal Ministero del Turismo, che identifica ogni struttura ricettiva e ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica, con l’obiettivo di garantire trasparenza e contrastare le forme irregolari di ospitalità.
Prima del CIN, diverse Regioni — tra cui l’Emilia-Romagna, con la L.R. 16/2004 — avevano già istituito propri codici identificativi regionali (CIR). Il CIN non sostituisce automaticamente i codici regionali: in alcune Regioni la conversione è avvenuta in automatico, in altre è stato necessario completare la procedura sul portale nazionale.
La Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) è entrata ufficialmente in funzione il 3 settembre 2024 (pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, Parte Seconda, n. 130). La normativa si applica a partire dal sessantesimo giorno successivo, cioè dal 2 novembre 2024; il Ministero del Turismo ha poi fissato il termine ultimo per dotarsi del CIN al 1° gennaio 2025, data dalla quale sono attive anche le relative sanzioni.
Chi deve richiederlo
Il CIN deve essere richiesto da titolari o gestori di:
- strutture alberghiere (alberghi, residenze turistico-alberghiere, condhotel);
- strutture extralberghiere (affittacamere, case e appartamenti per vacanza, ostelli, case per ferie, rifugi, campeggi, villaggi turistici, marina resort);
- aree attrezzate di sosta temporanea;
- appartamenti ammobiliati ad uso turistico, anche intermediati da agenzie immobiliari;
- bed & breakfast;
- agriturismi.
Il CIN va richiesto anche da chi è già in possesso del vecchio CIR regionale: i due codici, dove non
automaticamente convertiti, coesistono.
Come si ottiene
La richiesta si effettua online, sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it), con accesso tramite SPID, CIE oppure — per i cittadini stranieri — tramite credenziali rilasciate previa registrazione. Il rilascio richiede un’autocertificazione del possesso dei requisiti di sicurezza previsti dalla legge.
Gli obblighi da rispettare
Una volta ottenuto il CIN, la normativa impone una serie di adempimenti precisi:
- esposizione del CIN all’esterno dello stabile in cui si trova l’immobile, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
- indicazione del CIN in ogni annuncio, ovunque pubblicato (piattaforme online, siti propri, materiale cartaceo) — obbligo che vale anche per gli intermediari immobiliari e per i gestori dei portali telematici;
- identificazione e comunicazione in Questura degli ospiti alloggiati, per chi concede in locazione unità abitative;
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAP competente, per chi esercita l’attività di locazione in forma imprenditoriale;
- requisiti di sicurezza degli impianti: rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, ed estintori portatili a norma, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento (o frazione), con un minimo di un estintore per piano. Sono esonerati dall’obbligo dei rilevatori solo gli immobili privi di impianto a gas, per i quali sia escluso con certezza il rischio di rilascio di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.
Dal periodo d’imposta 2025, inoltre, il CIN va indicato anche in dichiarazione dei redditi: nel
modello 730 (quadro B) e nel modello Redditi PF (quadro RS, rigo RS533), per ogni unità
immobiliare destinata a locazione turistica o breve.
Le sanzioni
Le verifiche sul rispetto di questi obblighi spettano ai Comuni. Le sanzioni amministrative previste sono:
- da 800 a 8.000 euro per l’assenza del CIN (l’importo varia in base alle dimensioni della struttura);
- da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione del CIN negli annunci;
- da 2.000 a 10.000 euro per la mancanza della SCIA, quando dovuta;
- da 600 a 6.000 euro per l’assenza dei requisiti di sicurezza.
A livello europeo, dal 20 maggio 2026 è inoltre pienamente applicabile il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla trasparenza degli affitti brevi: in Italia il numero di registrazione richiesto dal regolamento coincide con il CIN, e le piattaforme sono tenute a verificarne la validità prima di pubblicare un annuncio, trasmettendo poi i dati delle prenotazioni su base mensile al Ministero del Turismo.
Il regime fiscale delle locazioni brevi
Chi affitta con locazioni brevi può scegliere tra due regimi:
Tassazione ordinaria: il canone, ridotto di un abbattimento forfettario del 5%, confluisce nel quadro RB della dichiarazione ed è tassato secondo le aliquote IRPEF progressive del contribuente, più le addizionali regionali e comunali.
Cedolare secca: un’imposta sostitutiva che semplifica notevolmente la gestione fiscale. Le aliquote attuali sono:
- 21% per i redditi da locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- 26% per i redditi relativi a un’eventuale seconda unità immobiliare.
Un esempio pratico aiuta a capire la convenienza: un canone di locazione tassato con cedolare secca al 21% comporta, sostanzialmente, sempre la stessa imposta, indipendentemente dal proprio scaglione IRPEF; con la tassazione ordinaria, invece, l’imposta dipende dall’aliquota marginale del contribuente più le addizionali, applicata sul 95% del canone.
Per chi ha un’aliquota marginale elevata, la cedolare secca risulta quasi sempre più conveniente, specie sull’unità per cui si può scegliere il 21%.
Anche sublocatori e comodatari che concedono locazioni brevi possono optare per la cedolare secca, indicandolo nel quadro RL della dichiarazione (rigo RL10).
Il ruolo degli intermediari
Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici (incluso, tipicamente, Airbnb) hanno l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo, i dati relativi ai contratti di locazione breve, sublocazione e comodato gestiti. Devono inoltre operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto sui canoni incassati per conto del locatore, calcolata sull’ammontare dei corrispettivi lordi (al netto della commissione dell’intermediario).
Quando la locazione breve diventa attività d’impres
Qui si trova una delle novità più rilevanti, ed è importante che chi possiede più di un immobile ne sia consapevole: la soglia che fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale è cambiata.
Fino al 2025, in base all’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178 del 2020, il regime fiscale delle locazioni brevi era riservato a chi destinava a questo tipo di locazione non più di quattro appartamenti per periodo d’imposta. Superata questa soglia, l’attività si presumeva svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile, indipendentemente dalla volontà del proprietario.
Con la Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), questa soglia è stata abbassata da quattro a due appartamenti. Dal 1° gennaio 2026, chi destina alla locazione breve tre o più appartamenti nello stesso periodo d’imposta è automaticamente considerato imprenditore, con obbligo di apertura di partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio — si tratta di una presunzione legale che non ammette prova contraria. Conta il numero di appartamenti effettivamente locati nell’anno (anche per un solo giorno), non il numero di contratti stipulati; nel caso di comproprietà, il conteggio si effettua per singolo contribuente, non per immobile.
Chi rientra nel regime d’impresa può scegliere, in base al volume di ricavi, tra il regime forfettario (fino a 85.000 euro di ricavi), il regime semplificato (fino a 500.000 euro) o il regime ordinario, e dovrà inoltre occuparsi di apertura della partita IVA, iscrizione alla gestione artigiani e commercianti INPS e iscrizione INAIL.
Affitti brevi e condominio
Un dubbio frequente tra chi vive in un condominio riguarda la possibilità che il regolamento condominiale vieti questo tipo di attività. Sul punto, sia il Tribunale di Milano (sentenza n. 4974/2024) che la Corte di Cassazione (sentenza n. 22711/2017) sono stati chiari: l’eventuale divieto di attività di affittacamere o B&B previsto da un regolamento condominiale non si estende automaticamente alle locazioni brevi, che restano una fattispecie giuridicamente distinta.
Resta naturalmente possibile che un regolamento condominiale contrattuale preveda un divieto specifico e esplicito riferito anche alle locazioni brevi: in questi casi è sempre opportuna una verifica puntuale del testo regolamentare.
In conclusione
La disciplina degli affitti brevi è cambiata profondamente negli ultimi due anni, e continua a evolversi: CIN, obblighi di sicurezza, comunicazioni agli ospiti, regime fiscale e ora anche la nuova soglia di imprenditorialità rendono la materia tutt’altro che semplice da gestire senza una guida esperta. Per chi possiede anche solo due o tre immobili destinati alla locazione turistica, una valutazione tempestiva della propria posizione — fiscale e amministrativa — non è più solo prudente: è diventata necessaria.
Il nostro Studio offre assistenza legale in materia di locazioni brevi, CIN, adempimenti turistico-ricettivi e regime fiscale degli affitti turistici, sia per privati che per gestori e intermediari immobiliari.